Czy domy drewniane wymagają pozwolenia na budowę?

Wielu posiadaczy działek budowlanych chciałoby bez przeszkód korzystać ze swojej nieruchomości i samodzielnie podejmować decyzje o sposobie ich wykorzystania oraz rodzaju wznoszonego budynku. Niestety zarówno w przypadku domów drewnianych z bali, jak i obiektów murowanych konieczne będzie zgromadzenie odpowiedniej dokumentacji i ścisłe przestrzeganie obowiązujących w tym obszarze przepisów.

Dom drewniany a niezbędne formalności

Domy drewniane cieszą się coraz większą popularnością, a inwestorzy wybierają je zdecydowanie częściej niż przed laty. Powrót do rodzimych tradycji budowlanych (warto pamiętać, że budynki drewniane wznoszone w różnych technologiach przez całe stulecia  stanowiły zdecydowaną większość powstających budowli) wiąże się zarówno z wprowadzaniem nowych technologii obróbki, a także zabezpieczania drewna, jak i przykładaniem większej uwagi na kwestie związane z ekologią oraz oddziaływaniem domu na jego mieszkańców. Nowoczesne domy z drewna wzorowane na znanych od lat technikach budowy, wykorzystujące jednak lepsze i bardziej energooszczędne rozwiązania sprawdzają się w naszym klimacie bardzo dobrze, gwarantując odpowiednią izolacyjność termiczną, a także wykazując się zbliżoną do typowych konstrukcji murowanych trwałością, a rozpoczęcie ich budowy oznacza przejście identycznej procedury – wyjaśnia przedstawiciel firmy MARUX, specjalizującej się w budowie drewnianych domów z bali.

Jeśli chodzi o zasady projektowania domów drewnianych, to ze względu na specyfikę materiału pojawiają się pewne ograniczenia co do poziomu skomplikowania rzutu budynku czy rozmiarów pojedynczych pomieszczeń. Wiążą się one jednak głównie z chęcią utrzymywania kosztów budowy na rozsądnym poziomie. Jak dowodzą tego projekty realizowane w Europie, w ramach których wznosi się rozległe obiekty wielopiętrowe, czy choćby rodzime konstrukcje budzących zachwyt świdermajerów nie ma przeszkód technicznych, aby z drewna wybudować niemal dowolny obiekt. Pod względem wymogów każdy budynek drewniany tak samo, jak murowany musi, odpowiadać podstawowym parametrom zawartym w aktualnym rozporządzeniu o warunkach technicznych. Bardzo podobne będą także stadia przygotowania inwestycji, łącznie z ograniczeniami wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego czy wydaną decyzją o warunkach zabudowy.

Budowa domu drewnianego pociąga za sobą także obowiązek dopełnienia wszystkich formalności wymaganych również przy obiektach w technologii murowanej. Istnieją wprawdzie wyjątki od tej zasady, przy których obowiązują procedury uproszczone, jednak ich zastosowanie jest obwarowane pewnymi dodatkowymi warunkami i nie jest uzależnione od materiału, z jakiego powstanie wznoszony budynek. Według przepisów na podstawie zgłoszenia budowy można realizować inwestycje, w ramach których powstanie parterowy budynek rekreacji indywidualnej, a więc przeznaczony do okresowego odpoczynku, pod warunkiem, że jego powierzchnia zabudowy nie przekroczy 35 m². Na działce może się znaleźć jeden tego rodzaju obiekt na każde 500 m² powierzchni.

Zgłoszenie budowy będzie również możliwe przy każdym drewnianym domu jednorodzinnym o dowolnym metrażu i parametrach użytkowych w ramach możliwości dopuszczanych przez plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy, o ile jego tzw. obszar oddziaływania będzie mieścił się w granicach działki, na której powstaje. Pod pojęciem „obszaru oddziaływania” mieszczą się różne parametry wynikające ze specyfiki budowli i jej usytuowania. Kluczowe będzie zachowanie odpowiednich odległości od granic działki zarówno samego budynku np. dystansu 3 metrów dla ściany bez okien lub 4 metrów dla ściany z oknami, jak i towarzyszącej infrastruktury wodno-kanalizacyjnej. Znaczenie ma również m.in. ograniczanie nasłonecznienia sąsiedniej działki czy immisja zanieczyszczeń. Ustalenia co do zakresu takich oddziaływań są czynione przez projektanta, choć mogą one być podważone przez urzędników starostwa.

Pozwolenie na budowę drewnianego domu z bali

W przypadku, gdy dom nie może być wzniesiony na podstawie procedury uproszczonej i zwykłego zgłoszenia konieczne jest wystąpienie o pozwolenie na budowę. Obowiązek ten dotyczy wszystkich obiektów, które będą trwale związane z gruntem, a ich przewidywany okres użytkowania jest dłuższy niż 180 dni. Warto przy tym pamiętać, że za trwałe związanie z gruntem uważa się każdą formę posadowienia, która wymaga dodatkowej konstrukcji. W przypadku drewnianego domu z bali lub innej technologii wykorzystującej drewno należy przejść przez wszystkie kroki związane z przygotowaniem dokumentacji. Najważniejszym dokumentem obok warunków zabudowy albo wypisu z planu zagospodarowania terenu będzie składający się z trzech części projekt inwestycji: zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. W przypadku projektu zagospodarowania ważne będzie m.in. określenie granic i usytuowania budynków, sposób zagospodarowania ścieków i układu komunikacyjnego. W projekcie architektoniczno-budowlanym znajdą się np. informacje o warunkach geologicznych i rodzaju posadowienia, podstawowe parametry techniczne, forma przestrzenna budynku wraz z planowanymi materiałami i dane o źródle ogrzewania oraz sposobie dostarczana wody pitnej. W projekcie technicznym znajdą się np. dane o rozwiązaniach konstrukcyjnych i obliczeniach wytrzymałościowych czy charakterystyka energetyczna.

Do złożonego wniosku o pozwolenie na budowę poza projektem i decyzją o warunkach zabudowy należy dołączyć oświadczenie o prawie do gospodarowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie o posiadaniu uprawnień przez autora projektu, oświadczenie projektanta o możliwości podłączenia budynku do sieci ciepłowniczej, jak również opinie, uzgodnienia, pozwolenia oraz inne dokumenty, jeśli z przepisów wynika obowiązek ich dołączenia. Wniosek jest wpisywany do ogólnokrajowego rejestru pozwoleń na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę. Po weryfikacji kompletności dokumentów, starostwo, do którego przekazuje się wniosek, może nakazać uzupełnienie braków dokumentacji. W standardowych postępowaniach związanych z budową domu jednorodzinnego pozwolenie jest wydawane w ciągu miesiąca, a przy bardziej złożonych inwestycjach w ciągu dwóch miesięcy. Warto pamiętać, że o zgłoszeniu wniosku informowani są właściciele nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanego budynku, którzy są stroną całego postępowania.

Jeśli nie były składane odwołania, wydane przez urząd pozwolenie staje się prawomocne po upływie 14 dni od momentu doręczenia decyzji. W przypadku, gdyby strony postępowania zdecydowały się na odwołania, konieczne będzie czekanie na decyzje podejmowane w kolejnych instancjach. Nie można zapominać, że pozwolenie jest ważne przez 3 lata od momentu jego wydania – w takim terminie muszą być rozpoczęte prace budowlane. Przerwy w ich trakcie nie mogą też być dłuższe niż 3 lata, w przeciwnym razie konieczne będzie ponowne złożenie wniosku. W przypadku budowy drewnianego domu z bali takie sytuacje nie mają jednak miejsca – wszystkie prace są wykonywane bez przerw technologicznych niezbędnych w technologiach murowanych, a cała inwestycja jest kończona najpóźniej w ciągu kilku miesięcy.

Warto pamiętać, że przy planowaniu budowy domu z bali trzeba zadbać o odpowiednią infrastrukturę, w tym przyłącze elektryczne, gazowe, wodno-kanalizacyjne, o ile tego rodzaju infrastruktura jest dostępna. Konieczna może być także budowa szamba szczelnego albo przydomowej oczyszczalni ścieków. Choć pod względem czasu trwania robót budowlanych domy drewniane są bezkonkurencyjne, to gromadzenie potrzebne dokumentacji jest równie pracochłonne, co przy budynkach murowanych.